O título acima deve causar certa perplexidade ao leitor. Como assim é possível que haja desvantagens ao se inserir em um contrato de locação a garantia de um fiador?

Um Contrato garantido teoricamente é sempre um contrato mais seguro, mas nem sempre é assim, nossa experiência tem demonstrado que locadores que administram os próprios imóveis muitas vezes colocam o fiador cumprindo uma mera formalidade, para que ele seja mais uma pessoa além do locatário a ser responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação.

Para que um fiador seja realmente garantidor de um contrato de locação, seja ele residencial ou não, é necessário que ele tenha capacidade de pagamento e de preferência obviamente que tenha patrimônio que possa responder por um eventual inadimplemento do locatário.

Ocorre que muitas vezes, como já mencionado acima esse locador é inserido no contrato com a ideia de ter uma segunda pessoa responsável pelo pagamento do aluguel, entretanto, se esse fiador não demonstra uma renda capaz de arcar com as consequências de um inadimplemento do locatário nem possui bens que possam ser expropriados para saldar as dívidas oriundas da locação, nesses casos entendemos que é melhor que esse fiador seja inserido no contrato de locação como um segundo locatário, isso porque ele será solidário com o primeiro locatário, portanto será responsável pelo pagamento tanto quanto o primeiro e será mais uma pessoa a ser cobrada pelas obrigações assumidas no contrato e sendo essa pessoa um indivíduo de boa índole, de bom caráter, poderá se esforçar juntamente como o primeiro locatário para honrar com pagamentos e quitar as obrigações contratuais.

A vantagem nessa situação específica reside no fato de que um contrato de locação que não possui nenhuma das garantias previstas no art. 37 da lei do inquilinato possibilita ao locador, ao ingressar como uma ação de despejo por falta de pagamento pleitear uma liminar para desocupação no prazo de 15 (quinze) dias independente de audiência da parte contrária conforme estabelece o art 59, § 1º, inciso IX da lei de locações.

Essa possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias foi uma modificação introduzida na lei do inquilinato no ano de 2009 pela lei 12.112 visando facilitar a retomada do imóvel e estimular o locador alugar seu imóvel sem garantia.

Como já mencionamos acima essa situação ocorre quando a locação é administrada pelo próprio locador uma vez que as empresas imobiliárias não trabalham sem garantia em seus contratos.

Outra vantagem é que a ausência de garantia no contrato permite ao locador exigir o pagamento dos aluguéis e encargos da locação de forma antecipada e não somente após o vencimento como determina a regra geral.

Finalmente cumpre ressaltar que estamos falando especificamente da fiança como modalidade de garantia, pois existem outras que inclusive estão sendo muito mais utilizadas pelo mercado imobiliário.